In vielen Medien lesen wir derzeit von steigenden Immobilienpreisen. Diese für Verkäufer von Immobilien an sich durchaus erfreuliche Entwicklung hat aber auch eine steuerliche Seite: Wenn ein Haus verkauft wird, muss der Notar den Verkauf an das Finanzamt melden. So erfährt der Fiskus von dem Geschäft und hält die Hand auf. An die Grunderwerbsteuer denkt dabei jeder. Doch der Verkauf kann auch Einkommensteuer kosten.

Die magische Frist von 10 Jahren

Immer dann, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als 10 Jahre vergangen sind, muss der Gewinn aus der Veräußerung auch versteuert werden. Ausnahmen bilden Einfamilien­häuser und Eigentumswohnungen, die im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren davor oder seit der Anschaffung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Die Aus­nahmen gelten auch für Ferienimmo­bilien und Zweitwohnungen, wie ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofes aussagt. Besteuert werden damit leer stehende und vermietete Grundstücke und Gebäude.

Nur der Gewinn aus dem Hausverkauf muss versteuert werden

Steuerpflichtig ist nur der Gewinn aus dem Hausverkauf. Dieser wird aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermittelt.

Die Kosten des Verkaufs (z. B. Gutachterkosten für die Bewertung, Makler­gebühren, Reisekosten anlässlich einer Besichtigung durch Kaufinteressenten oder auch die Notargebühren) können vom Verkaufspreis abgezogen werden.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden um die Abschreibungen gemindert, die im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung geltend gemacht wurden. Gerade wenn Sonderabschreibungen, zum Beispiel bei Denkmalimmobilien vorgenommen wurden, erhöht sich durch diese Regelung der Gewinn erheblich.

Die Höhe der Steuerzahlung richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers, der – wenn die sogenannte „Reichensteuer“ greift – bis zu 45 % (zuzüglich Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag) erreichen kann. Diese Steuerlast sollte jeder bedenken. Denn sie schmälert den Veräußerungserlös, der beispielsweise zur Tilgung von Darlehen verwendet werden soll.

Bei Verlusten wiegelt das Finanzamt ab

Sofern aus der Veräußerung ein Verlust entsteht, kann dieser nicht mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden. Er wird jedoch vorgetragen und mindert spätere Gewinne aus Immobilienverkäufen und Spekulationsgeschäften.

Dipl.-Kfm. Christian Johannes, Steuerberater
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Quelle: DENTAGEN Info 2018/01